Introdução: O Cenário do Mercado Imobiliário Catarinense
Santa Catarina se destaca no país pelo seu mercado imobiliário dinâmico e cheio de oportunidades. Cada região tem suas particularidades, formando um verdadeiro mosaico para quem busca investir com estratégia. No oeste do estado, Chapecó é um ótimo exemplo: impulsionada pelo agronegócio e por sua força como polo regional, a cidade mostra que investir bem exige entender a economia local, o planejamento urbano e os ciclos da construção civil. Mais do que capital, é preciso visão. Este guia foi feito para oferecer orientações práticas e ajudar você a investir com mais segurança e retorno em Santa Catarina.
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1. Dica estratégica: Entenda as forças econômicas e demográficas da região
Antes de investir, é essencial compreender os fatores que impulsionam a demanda imobiliária. Mais do que as tendências nacionais, são as forças locais, como indústrias, serviços e instituições de ensino, que sustentam o crescimento e garantem a valorização a longo prazo. Esses pilares influenciam diretamente o mercado de aluguel e o potencial de retorno dos investimentos. A seguir, destacamos os principais motores que movimentam o mercado catarinense.
1.1. O Impacto da Agroindústria
A agroindústria é um dos pilares da economia e impulsiona diretamente o mercado imobiliário em cidades como Chapecó. Grandes complexos, como Aurora e Sadia, geram empregos e fortalecem a cidade como centro econômico e populacional de toda a região oeste catarinense e noroeste gaúcho. Esse papel central cria um ciclo positivo: a indústria atrai trabalhadores, que geram demanda por moradia, serviços e comércio, movimentando a economia local e estimulando a valorização imobiliária.
1.2. Migração Pendular e Demanda por Aluguel
A migração pendular, que é o deslocamento diário de trabalhadores entre cidades, gera uma demanda constante por moradias. Em Chapecó, por exemplo, esse movimento é intenso: pessoas de 26 municípios vizinhos viajam todos os dias para trabalhar nos frigoríficos locais. Em apenas uma agroindústria, são mais de 1.200 trabalhadores fazendo esse trajeto diariamente. Esse cenário pressiona o mercado de aluguel, já que muitos buscam morar mais perto do trabalho para reduzir custos e tempo de deslocamento. Para o investidor, isso representa uma oportunidade de rentabilidade estável e baixa vacância.
1.3. A influência dos Polos Educacionais
Universidades como Unochapecó(XAP), UFFS(XAP), UFSC(FLN) e FURB(BLU) têm forte impacto no mercado imobiliário. Elas atraem estudantes, professores e profissionais que movimentam o aluguel e buscam moradia permanente. A presença dessas instituições gera demanda por diferentes tipos de imóveis, de apartamentos compactos a casas familiares, e estimula o comércio e os serviços ao redor dos campus, valorizando toda a região. Para o investidor, mapear universidades e grandes empregadores é essencial para identificar áreas com demanda constante.
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2. Dica Estratégica: Observe o Desenvolvimento Urbano e Identifique Áreas de Valorização
A forma como as classes sociais, a infraestrutura e os serviços se distribuem na cidade não é aleatória, ela reflete um processo histórico que define zonas com diferentes valores. Entender esse “mosaico urbano” ajuda o investidor a prever vetores de crescimento, reconhecer áreas com potencial ainda subavaliado e se posicionar de forma estratégica. A análise do desenvolvimento de Chapecó traz insights valiosos que podem ser aplicados a outras cidades médias de Santa Catarina.
2.1. O Investimento Central
A localização das agroindústrias e a concentração de capital no centro da cidade ditaram onde o maior investimento em infraestrutura seria alocado. Historicamente, os grupos de maior poder aquisitivo se concentraram no centro e em bairros adjacentes, como Jardim Itália, Maria Goretti e Presidente Médici. Essas áreas foram alvo de maciços investimentos públicos em pavimentação, iluminação e embelezamento, o que elevou o valor dos terrenos. Entender a dinâmica do comércio local e suas áreas de maior valor auxilia o investidor a tomar decisões estratégicas e concretas, prevenindo a falta de demanda em investimentos comerciais mal alocados ou vacâncias exacerbadas em investimentos residenciais de áreas mais afastadas.
2.2. A Formação de Novas Centralidades
O crescimento urbano naturalmente gera novas áreas de destaque fora do centro tradicional. O subcentro do bairro Efapi (XAP) e Trindade (FLN) ilustram bem esse processo. Essas regiões ganham vida própria, atraindo comércios e serviços que atendem tanto os moradores quanto quem passa por ali. A consolidação dessas centralidades valoriza o entorno e cria novos polos de crescimento independente do centro da cidade.
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3. Dica Estratégica: Entenda o Plano Diretor e as Leis Urbanísticas
O Plano Diretor e o zoneamento são muito mais que documentos técnicos, eles mostram como a cidade vai crescer. Essas regras definem o que pode ser construído, onde e de que forma, orientando os investimentos e moldando o futuro urbano. Para o investidor, conhecer essa legislação é essencial para evitar riscos e identificar boas oportunidades com segurança e rentabilidade.
3.1. O Plano Diretor como Guia do Mercado Imobiliário
O Plano Diretor de Chapecó sempre teve papel central no direcionamento do crescimento urbano conforme os interesses econômicos da cidade. O plano de 1974 e a Lei de Zoneamento de 1980 incentivaram a instalação das agroindústrias e valorizaram as áreas centrais. Já a revisão de 2014 trouxe uma nova visão, permitindo a verticalização também em regiões periféricas e abrindo novas áreas de adensamento e valorização imobiliária. A mais recente revisão de dezembro de 2024 trouxe também regras mais específicas para áreas verdes e públicas em novos loteamentos e ajustes nos afastamentos laterais de edificações.
3.2. Mapeando o Zoneamento: AEIS e AEIA
No Plano Diretor, duas áreas merecem atenção especial do investidor:
- AEIS (Áreas Especiais de Interesse Social): destinadas à habitação popular ou à regularização de ocupações. Nessas zonas, as regras de construção costumam ser mais flexíveis, o que pode favorecer projetos voltados às faixas de menor renda.
- Áreas Especiais de Interesse Ambiental (AEIA): São áreas de interesse paisagístico e ecológico, onde o uso e a ocupação do solo são restritos para promover a conservação ambiental, com uso do solo mais restrito.
Antes de investir, faça uma análise urbanística detalhada, verificando o zoneamento do terreno e de seu entorno, além de acompanhar possíveis alterações na legislação que possam afetar o valor do imóvel.
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4. Dica Estratégica: Identifique Oportunidades no Ciclo de Vida dos Empreendimentos
Do ponto de vista de uma construtora, o ciclo financeiro de um empreendimento não acaba com a entrega das chaves. As unidades não vendidas, chamadas de “estoque remanescente”, geram custos contínuos que reduzem a margem de lucro. Nesse contexto, o tempo trabalha contra o incorporador e a favor do investidor, que pode aproveitar essa pressão financeira para negociar melhores condições de compra. A análise a seguir, baseada em um estudo no sul de Santa Catarina, mostra esses custos e destaca uma oportunidade tática aplicável a mercados como Chapecó, Florianópolis e Balneário Camboriú.
4.1. O Custo dos “Imóveis Remanescentes”
“Imóveis remanescentes” são as unidades que ficam sem vender após a conclusão da obra. Para as construtoras, esses imóveis geram despesas consideráveis. Um estudo com 10 empreendimentos no sul de Santa Catarina mostrou a seguinte divisão dos custos:
- Taxas de condomínio: Representam a maior parcela dos custos, chegando a 71% do total.
- IPTU: Corresponde a 24% das despesas de manutenção.
- Manutenção patrimonial: Engloba os 5% restantes, cobrindo reparos e conservação.
Somados, esses gastos chegaram a R$ 9,17 milhões, evidenciando o peso financeiro do estoque parado e a pressa das construtoras em vendê-lo.
4.2. Estratégias das Construtoras e Oportunidades para o Investidor
Para reduzir custos e vender mais rápido as unidades em estoque, as construtoras adotam várias estratégias que criam boas oportunidades de negociação para o investidor:
- Preços e condições flexíveis: a pressa em vender abre espaço para descontos, facilidades de pagamento e financiamentos diretos.
- Campanhas de marketing intensas: anúncios com frases como “últimas unidades” ou “pronto para morar” indicam urgência nas vendas.
- Incentivos à equipe de vendas: bônus e comissões extras mostram pressão interna por resultados, tornando os corretores mais abertos a propostas.
Aproveite essas situações: acompanhe empreendimentos recém-entregues e negocie diretamente com as construtoras, usando o conhecimento sobre seus custos de manutenção como argumento para obter melhores condições de compra.
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5. Dica Estratégica: Diversifique seus Investimentos no Setor Imobiliário
Além da compra direta de imóveis, a diversificação moderna inclui o uso de instrumentos financeiros que ampliam a exposição ao setor imobiliário. Uma das alternativas mais acessíveis e eficientes para alcançar essa exposição maior são os Fundos de Investimento Imobiliário (Flls).
5.1. Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) como Alternativa
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) reúnem recursos de vários investidores para aplicar em imóveis como prédios comerciais, shoppings, galpões e residenciais. São ideais para quem busca diversificação e renda mensal com aluguéis, mas sem a necessidade de se preocupar com a busca por inquilinos, manutenção e burocracia contratual.
5.2. A Lógica da Diversificação de Portfólio
A diversificação se baseia na Teoria de Portfólios de Markowitz, que defende a combinação de ativos com comportamentos diferentes para reduzir o risco total. Em resumo, é equilibrar a carteira com investimentos que não se movem juntos: quando um cai, o outro pode compensar.
No caso dos FIIs, combinar fundos com correlação negativa ajuda a proteger o investidor e traz mais estabilidade aos resultados.
Para reduzir riscos como baixa liquidez e altos custos de imóveis físicos, é interessante destinar parte do capital a Fundos de Investimento Imobiliário, ampliando a exposição de forma diversificada em Santa Catarina e em todo o Brasil.
Com o auxílio de uma imobiliária de confiança como a Fênix Imóveis, você possui gestão profissional, time jurídico especializado no mercado imobiliário e divulgação direcionada, tudo para garantir que você como investidor tenha o melhor resultado e maior satisfação nos seus objetivos.
